פסק-דין בתיק ה"פ 52024-05-11

בפני בקשה לקביעת שיעור הפיצוי המגיע למבקשת בגין פינויה מביתה, במסגרת פרוייקט פינוי-בינוי "שכונת הארגזים", בתל אביב.

המבקשת מתגוררת ומחזיקה ברציפות מזה כ- 50 שנים במקרקעין המצויים ברחוב שתולים 99, גוש: 6136, חלק מחלקה: 401, בשכונת הארגזים, תל אביב (להלן - המקרקעין). שני בניה הבגירים של המבקשת מתגוררים בבית נפרד בתחום המקרקעין, אך בנים אלה אינם צד לתובענה זו.

המשיבות הן חברות קבלניות אשר זכו במכרז פינוי-בינוי "שכונת הארגזים" (מכרז מס' ת.א. 250/98). המשיבות התחייבו, בין היתר, לפנות על חשבונם את תושבי השכונה המופיעים בסקר הפינויים, שצורף כנספח למכרז. אין מחלוקת, שהמבקשת מופיעה בסקר הפינויים.

המשיבות הגישו נגד המבקשת תובענה לפינוי ולסילוק יד מהמקרקעין, בהתאם לתנאי המכרז. בית משפט השלום קיבל את התובענה וניתן צו פינוי נגד המבקשת (ת.א. 100386/01). בית המשפט קבע, כי המקרקעין מצויים בבעלות מדינת ישראל ולמבקשת אין זכויות קנייניות בהם. המבקשת הגישה ערעור על פסק הדין ובית המשפט המחוזי דחה את הערעור (ע"א 3457/04). המבקשת הגישה בקשה למתן רשות ערעור לבית המשפט העליון (רע"א 441/06). בית המשפט העליון דחה את הבקשה.   

לטענת המבקשת (עמוד 6 לפרוטוקול מיום 9.9.11) היא זכאית לפיצוי שנקבע בבג"צ 6715/96 לוי ואח' נ' שר התשתיות הלאומיות ואח' (כבוד השופט מ' חשין, כתוארו אז, פסק דין מיום 28.9.97), בו נקבע כי: " ... כך, למשל, נקבע בכתב המיכרז, כי כל משפחה מתפנה תזכה בתנאי מינימום אלה: דירה בשטח של 110 מ"ר (תחת 85 מ"ר קודם לכן); פיצוי בסכום השווה ל- 50,000 דולר (תחת סכומים פחותים שהוצעו קודם לכן); וכן תשלום של 500 דולר לחודש, לתקופה של עד 3 שנים, לתשלום שכר-דירה בתקופת הביניים".

לטענת המשיבות, למבקשת מגיע פיצוי בהתאם לקריטריונים הקבועים במכרז, המגיע לסך מקסימאלי של 114,000 ש"ח. בהתאם להוראות המכרז ישנן שתי אפשרויות לפיצוי: פיצוי כספי או פיצוי של דיור חליף. הבחירה בין האופציות נתונה למשיבות, לפי שיקול דעתן. הפיצוי הכספי נקבע לפי גודל השטח שמחזיק הדייר, מספר החדרים בבית, השימוש שנעשה בהם, מועד בנייתם והשאלה האם הם בנויים בהיתר. מפונה שיקבל "דיור חליף" יקבל גם תשלום של 500 דולר לחודש, עד תקופה של 3 שנים. בכל אחת מהאפשרויות יקבל כל זכאי סך של 50,000 דולר. עוד נטען על ידי המשיבות, שבמסגרת הליכי הפינוי הציעו למבקשת לקבל דירה חלופית, בכפוף לכך, שתפנה את המקרקעין מיידית. הצעות אלה לא השתכללו לידי חוזה מחייב.

דיון

במבוא הכללי של מכרז מס' ת"א/250/98 (מכרז פינוי ובינוי - בשכונת הארגזים תל אביב-יפו), נקבע כדלהלן:

" המכרז כולל התחייבות הזוכה במכרז לפינוי התושבים, לאחר מתן פיצוי כאמור בתנאי המכרז ... המכרז מחייב מתן פיצוי למתפנים על ידי הזוכה, שלא יפחת מהעמדת דיור חליף (דירה בשטח רישוי שלא יפחת מ- 110 מ"ר) או פיצוי כספי שווה ערך, על פי הקריטריונים המצורפים כנספח למכרז וכל זאת מבלי להתערב בשיקולי הזוכה במכרז לעניין צרכי הקמת השכונה" (ההדגשה במקור).

על פי ציטוט זה מתנאי המכרז, הפיצוי במסלול של דיור חליף הוא פיצוי מינימלי , במובן זה, שגם הפיצוי הכספי לא יפחת משווי של דיור חליף - " מהעמדת דיור חליף... או פיצוי כספי שווה ערך".

על פי סעיף 4 לנספח ז', נספח תנאים מיוחדים, למשיבות שיקול דעת האם לפצות את המפונה בדיור חליף או בפיצוי כספי, אך הפיצוי הכספי המינימלי הוא פיצוי כספי שווה ערך לדירה בשטח רישוי שלא יפחת מ- 110 מ"ר, כאמור במבוא הכללי לתנאי המכרז. על פי סעיף זה, הדיור החליף מותנה בהסכמת המתפנה. ההנחה המובלעת בתנאי זה היא, ששווי הדיור החליף נמוך מהפיצוי הכספי, אחרת, מדוע יש צורך בהסכמת המתפנה.   

בנוסף לכך, מוטל על המשיבות לשלם למפונה/המבקשת 500 דולר לחודש, לתקופה של עד שלוש שנים, "... עבור תשלום דמי שכירות לתקופת הביניים שבין היום בו יפנה "המפונה" את דירתו ועד ליום קבלת אפשרות הכניסה לדירה החלופית" (סעיף 5 לנספח התנאים המיוחדים).

דהיינו, ככל שהמשיבות בוחרות במסלול הדיור החלופי, עליהן לשלם למבקשת דמי שכירות של 500 דולר לחודש, עד לקבלת הדירה החלופית ולכל היותר למשך 3 שנים.

זאת ועוד, המשיבות התחייבו לשלם לכל מפונה סך של 50,000 דולר, לפי השער היציג ביום התשלום בפועל, תשלום זה הוא תשלום נוסף על האמור לעיל (סעיף 6 לנספח התנאים המיוחדים).

לסיכום עד כאן: המפונה זכאי לדיור חליף בהתאם לתנאי המכרז, לדמי שכירות של 500 דולר לתקופה של עד 3 שנים ולפיצויים בסך של 50,000 דולר. המשיבות רשאיות לפצות את המפונה בפיצוי כספי שווה ערך לדיור החלופי.

תנאי המכרז היו בפני בית המשפט העליון בבג"צ 6715/96, עוד לפני פרסום המכרז באופן רשמי, אשר קבע מפיו של כבוד השופט, כתוארו אז, מ' חשין, שמדובר בתנאי מינימום : דירה, 50,000 דולר ו- 500 דולר, דמי שכירות לתקופה של עד 3 שנים.

לא ניתן לקבל את הטענה, שדייר המסכים להתפנות מיידית יזכה לאופציה המיטיבה בצורה של דיור חליף ואילו דייר העומד על זכויותיו יזכה לאופציה המיטיבה פחות, לכאורה, בדמות של פיצוי כספי. גישה זו תפגע קשות בזכות הגישה לערכאות של המפונים (לגבי זכות הגישה לערכאות באופן כללי ראו: ע"א 733/95 ארפל אלומיניום בע"מ נ' קליל תעשיות בע"מ, פ"ד נא(3) 577, 628 - 630).

טענה זו גם עומדת בניגוד לאמור בסעיף 8 לנספח התנאים המיוחדים, שיש להציע למפונה, קודם לפניה לערכאות, " ... דיור חליף ו/או שווה ערך לדיור חליף על-פי הקריטריונים הנהוגים במינהל באותה עת, ו/או על פי הוראות מכרז זה לפי הפתרון המטיב עם המפונה" הדגשה הוספה). במקרה דנן, על מנת להיטיב עם המבקשת, יש לפצותה בדרך של דיור חליף או בפיצוי שווה ערך לדיור חליף.

לא מצאתי כל בסיס לטענת המבקשת, שיש לעכב את פינוי המקרקעין עד למתן הדיור החליפי (או עד למתן הפיצוי הכספי שווה הערך). בתי המשפט קבעו בהליכים קודמים, שעל המבקשת לפנות את המקרקעין ועליה לעשות כן, כפי שנקבע בפסקי הדין.